계약서 특양사항 작성

[특약 작성시 주의사항]

1. 계약서 특약은 길수록 좋지 않습니다. 불필요한 사항이 포함되기 때문에

오히려 마케팅에 역기능의 작용이 될 수 있습니다.

2. 계약서의 특약은 개조식이 아니라 주어가 반드시 포함되어야 하고, 서술식으로 작성하여야 합니다.

3. 계약서의 특약은

계약서 본조항하고 충돌되면 안됩니다. 물론 특약이 우선이라고 주장하기도 하지만 그렇지 않을 수도

있습니다.

예를 들면, 본조와 원상복구, 비용상환청구권의 포기등 애매모호하게 작성하는 경우가 많습니다.

그리고 해약금, 위약금 조항이 본 조항에 있는데, 이것을 특약에 중복, 다르게 기재하므로 인하여

추후에 다툼이 발생하였을 경우 해석의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 짧게 쓰랬다고 무조건 필요한 것을 빼면 안됩니다. 특히 상가거래계약에 있어서는 별도의

상가중개실무 교육을 받아야할 것입니다.

[ 주의사항]

1. 계약서는 개인과 개인의 경우 계약자유의 방식에 의하여 어떠한 서식이 정해져 있지 않지만,

LH공사, SH공사, 주택임대사업법에 의하여 지원을 받은 임대사업자일 경우에는 표준계약서에

의하여야 합니다.

2. 도로명의 주소에 있어.

부동산의 표시에는 주소를 쓰는 것이 아니라 소재지를 쓰는 것이기 때문에 도로명 주소를 기재하여서는

아니됩니다. (물론 그것을 기재했다고 무효가 되는 것은 아니지만)

도로명 주소는 말그대로 주민등록법상 주소이기 때문에, 당사자의 주소란에 도로명주소대로 기재하면 됩니다.

부동산중개업소도 소재지인데, 주소를 쓰라고 하는데요.

이것은 잘못이라고 생각합니다. 주소가 아닌 소재지이기 때문에 000동 00번지를 써야 옳을 것 같은데

도로명 주소를 쓰라고 하니까 따라야겠지요.

3. 물건에 있어서 권리적, 물리적 하자가 있을 때에는 확인설명서에 기재하여야 하지만,

이와 똑같이 반드시 특약사항란등 계약서 란에도 기재를 하여야 확실한 계약이 되는 것입니다.

이유는 확인설명서는 계약서의 일부분이 아니기 때문에 별개의 문제입니다. 한마디로 약으로 말하면 사용설명서에 불과합니다. 그러한 하자부분은 계약서에 써야 계약내용에 포함되었다고 볼 것입니다.

4. 대리계약에 있어서 인감증명서, 위임장이 없다고 하여 계약의 무효가 되는 것도 아니고, 그러한 서류가

준비되었다고 하여 완벽한 계약이 되는 것 또한 아니기 때문에 거기에 억매여서는 안되고 사실확인이 더

중요합니다.

5. 매도인, 매수인이 또는 임대인, 임차인이 중개업소에 와서 대서를 해 달라고 할 때에는

특히 주의하여야 합니다. 신분증을 가지고 왔다고 할지라도 이것을 위조하여 사기를 치는 사기꾼들이

많기 때문에 하지 않는 것이 상책입니다.

[요령]

1. 계약서는 주택일 경우에는 2장 이내가 좋습니다. 법률계약서(?)라고 해서 십여장씩 쓰는 사람을

봤는데, 오히려 그러한 것들이 나중에 발목을 잡힐 수도 있고, 그거 쓰다가 의뢰인 자리에서 일어나고

또한 그것에 대하여 일일히 설명해 줄 수 있는 중개사 거의 없습니다.

2. 계약 시간이 잡히면 써 놓을 수 있는 것, 자료(취득세등, 공동주택가격,공시가격, 토지이용계획)등에 대하여는 미리미리 확인하고, 당사자가 오면, 10분 내로 끝내는 것이 좋습니다.

* 기타 생각나는대로 써 봤습니다.

행복한 행정사 신경선, 공의로운 공인중개사 신경선