상가임대차 보호법에서 단기특약이 유효할수 있는지?

 상가건물 임대차계약기간 단축특약이 유효할 수 있는 조건에 대하여

▶ 현황
- 임대차계약체결 후 임차인이 고의로 차임을 연체하는 경우, 기간이 만료된 후에도 임대인의 계약해지 및 명도요청을 무시하고 임대차목적물을 계속 사용하는 경우 등 임차인의 과도한 행위로 인하여 임대인이 계약체결 시 적극적인 방어수단의 일환으로 제소전화해를 이용하는 경우가 있기도 합니다.
- 임대인의 자신의 이익을 극대화하는 방법으로의 하나로 제소전화해를 이용하여 임대차보호법을 무력화하는 경우가 있는데 이에 대하여 검토해 보고자 합니다.

▶ 해석사례
문> 저는 프랜차이즈 상점을 해보려고 임대할 점포를 구하는 중입니다. 맘에 드는 곳을 한 곳 구했는데 임대인이 계약기간을 2년으로 하자고 합니다. 「상가임대차보호법」상 계약기간을 5년까지 연장할 수 있는 것으로 알고 있어 그냥 2년으로 계약을 할까 했는데, 임대인이 임대기간이 끝나고 나서 자기가 비워 달라고 하면 언제든지 비운다는 조건으로 제소전화해를 신청하자고 해서 고민입니다. 임대인이 비우라고 할때 당장 비운다는 내용으로 제소전화해를 하게 되면 제가 계약갱신요구권을 행사하더라도 5년 계약기간을 보장받을 수 없는지요?

답> 제소전화해라 함은 일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 막기 위하여 소제기 전에 지방법원단독판사 앞에서 화해신청을 하여 해결하는 절차로서 소송계속 후에 소송을 종료시키기 위한 화해인 소송상화해와는 다르나, 제소전화해가 성립하면 확정판결과 동일한 효력을 가지고, 기판력과 집행력을 갖는다는 점에 있어서는 소송상화해와 동일하다 할 것입니다(민사소송법 제220조 참조).
따라서 제소전화해가 성립한 후 하자가 있는 경우라도 일반적인 절차로는 다툴 수 있는 여지가 없으며, 다만 재심사유에 해당하는 특별한 경우에 한하여 준재심의 소에 의해 다툴 수 밖에 없을 정도로 강력한 효력을 가지고 있습니다(민사소송법 제461조 참조).
현재 제소전화해는 이미 현존하는 ‘민사상의 다툼’의 해결보다도 이미 당사자 간에 성립된 다툼없는 계약 내용을 조서에 기재하여 재판상화해를 성립시키기 위해 많이 이용되고 있습니다.
한편 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임대차 계약에 있어서 경제적인 약자인 ‘임차인’을 보호하기 위해 법의 취지상 ‘편면적인 강행규정’으로 규정하여 위 법에 위반하여 임차인에게 불리하게 체결한 약정은 무효로 하고 있습니다(같은 법 제15조).
또한, 같은 법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.”라 고 규정하고 있고, 이 경우 임대인은 종전기간을 합산하여 ‘5년을 초과하지 않는 범위 내’에서 계약기간을 인정해줘야 하고, 이러한 계약갱신요구권을 인정하지 않기로 당사자 간에 합의하였더라도 이는 경제적 약자인 임차인을 심하게 불리하게 하는 것으로 그런 합의는 분명 ‘무효’라 할 것입니다.
그런데, 위와 같이 편면적 강행법규에 반하는 약정이 제소전화해로 성립하는 경우 그 약정의 효력을 인정할 것인가가 문제되는바, 이에 대해 판례는 “(구)민사소송법 제206조(현행 민사소송법 제220조) 소정의 재판상의 화해가 성립되면 가령 그 내용이 강행법규에 위배된 경우라 하더라도 그것이 단지 재판상화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 재심의 절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없는 것이며 이 법리는 (구)민사소송법 제355조(현행 민사소송법 제385조)에 의한 화해(제소전화해)에 관하여서도 같다.”라고 판시하여 강행법규에 반하는 제조전화해조서의 효력을 인정하고 있는바(대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275판결 참조), 위 판례의 취지상 「상가건물임대차보호법」상의 계약 갱신요구권을 포기하는 내용의 제소전화해 조서도 그대로 유효하게 성립한다고 해석될 여지가 많다고 할 것입니다.

▶ 판례
- 대법원 1987. 10. 13. 선고 86다카2275 판결[소유권이전등기]
【판시사항】
가. 강제법규에 위반된 화해조서의 효력
나. 피담보채무의 전액변제를 내세워 담보부동산에 관한 등기말소를 구하는 소의 청구취지
【판결요지】
가. 민사소송법 제206조 소정의 재판상의 화해가 성립되면 가령 그 내용이 강행법규에 위배된 경우라 하더라도 그것이 단지 재판상화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 재심의 절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없는 것이며 이 법리는 민사소송법 제355조에 의한 화해에 관하여서도 같다.
나. 채무자가 피담보채무의 전액변제를 내세워 가등기와 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 청구하면서 채무자가 원리금이라고 주장하는 금액을 변제공탁하였으나 채무액에 관한 견해차이로 채무전액을 소멸시키지 못하고 잔존채무가 남아 있음이 밝혀진 경우라면 채무자의 청구 중에는 확정된 잔존채무를 변제하고 위 각 등기의 말소를 청구한다는 취지도 포함되어 있다고 할 것이다

▶ 주요내용
- 임대인의 요구에 의하여 임대차계약기간단축을 포함한 임차인이 부담하게 되는 제반사항에 대하여 임대차계약체결 시 동 내용을 담은 제소전화해가 성립되었다면 위 판례 및 해석사례에서와 같이 임차인에게 불리한 내용임에도 불구하고 그대로 유효하게 성립한다고 해석될 여지가 많다는 것입니다.
- 통상 임차인의 입장에서 임대인의 과도한 요구를 수용하면서 계약을 체결할 여지가 크지는 않는다 하더라도 임대차목적물의 입지가 임차인의 영업환경에 최적화된 형태인 경우와 같은 예외적인 때라면 임대인의 과도한 요구를 받아들이면서라도 계약을 체결할 수도 있을 것입니다. 이같이 임대차계약체결과 더불어 제소전화해가 성립되었다면 상임법상 강행규정에 위배된다 하더라도 해당 법의 보호를 받을 수 없을 것이란 점을 개업공인중개사는 확인해 주도록 하여 향후 당사자간의 분쟁을 미연에 방지할 필요가 있다는 것입니다.