상임법상 계약갱신요구와 해지에 대하여

상임법상 차임연체와 계약갱신요구 및 해지에 대하여

▶ 현황
- 상임법 10-1-1 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”에 임대인은 10-4에 의거 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.
- 상임법 10-1-1과 상임법 10조의8 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”는 조문과의 연관성 및 민법 640 “임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”는 조문과의 연관성을 살펴보고 실무상 참고사항을 검토해 보고자 합니다.

▶ 관련법령
<상가건물임대차보호법>
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8.>
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.[본조신설 2015.5.13.]

<민법>
제550조(해지의 효과) 당사자 일방이 계약을 해지한 때에는 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃는다.
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

▶ 주요내용
- 상임법 10-1과 10-4의 차이에 대하여 판례는 “제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것”이라고 판시하고 있습니다.【대법원 2010.6.10, 선고, 2009다64307】
- 상임법 10-1-1의 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”는 구체적으로 어떤 상황을 의미하는지를 살펴보는 것이 필요합니다. 보-1000/월-100의 상가임대차계약에서 계약기간 중 누적하여 3기에 해당하는 금액인 300만원을 연체하였을 경우를 말하는 것으로 연속적일 필요는 없고 연체한 금액이 3월분에 달하면 된다는 것이며 임대차 종료 전까지 연체차임을 납입해도 연체한 사실이 있었던 경우이므로 이를 포함한다는 것입니다.
- 또한 10-1-1의 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록”과 10조의8의 “차임연체액이 3기의 차임액에 달하는”의 의미는 누적하여 3기에 해당하는 금액을 연체한 것을 의미하는 것으로 실무에 있어서는 크게 다르지 않다는 것입니다. 다만 10-1-1은 임차인의 갱신요구에 대하여 임대인이 거절할 수 있다는 것이고 10조의8은 임대인의 해지의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차관계는 장래를 향해 그 효력이 소멸된다는 차이가 있을 뿐입니다. 극단적인 사례로는 임대차계약기간 중 3기의 차임 연체를 이유로 임대인이 계약해지의사를 내용증명으로 발송한 후 도달하기 전 사이에 연체차임을 납입한 경우에는 해지할 수 없고, 임대차 종료 시 임차인의 계약갱신을 요구할 경우 거절할 수 있다는 것입니다.
- 임차인이 차임을 연체한 경우 민법 640 “임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”는 규정을 적용할 수 있는가에 대한 것입니다. 이전 대법원 판례에서는 “상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다.”고 판시한 바 있습니다.【대법원 2014.7.24. 선고 2012다28486】 상임법은 상가건물임대차에 대한 민법의 특별법의 지위를 갖습니다. 차임연체로 인한 임대차계약의 해지에 대하여는 상임법에 관련규정이 신설되기 전에는 동 민법규정을 적용하여 “차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때”에 계약을 해지할 수 있었으나 상임법에 관련 규정이 신설(2015.05.13.)되면서 “차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때”에 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다.
- 한편 이와 달리 주택임대차보호법에서는 차임을 연체하는 경우 해지규정이 없어 민법 640에 의거 “임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다.”는 것입니다.